Jak wybrać najlepszy kredyt mieszkaniowy dla siebie?

Najlepszy kredyt mieszkaniowy – co to właściwie znaczy? Czy to ten, który zajmuje pierwsze miejsce w rankingach? Jakie kwestie wziąć pod uwagę, wybierając ofertę dla siebie? Która rzeczywiście będzie najkorzystniejsza w Waszym indywidualnym przypadku? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziecie poniżej.

Od razu ustalmy, że bardzo trudno jest wybrać jeden uniwersalny najlepszy kredyt mieszkaniowy. Dlaczego? Bo nie istnieje wiarygodny wskaźnik, który pozwalałby jednoznacznie wybrać najkorzystniejszą ofertę. W ogóle kredyty mieszkaniowe są dość skomplikowanymi produktami finansowymi. Właśnie z tego powodu nie warto jest kierować się rankingami tworzonymi w mediach.

Najlepszy kredyt mieszkaniowy – rankingi

Pamiętajcie, że rankingi powstają, ponieważ są bardzo chętnie przeglądane. W rzeczywistości bardziej szkodzą niż pomagają, bo wprowadzają Was – potencjalnych kredytobiorców – w błąd. Najlepszy przykład to naprawdę duży bank umieszczany regularnie na szczytach rankingów, który tak naprawdę nie zasługuje na pierwsze czy drugie miejsce, bo zmusza klienta do zapłacenia dużych kosztów początkowych. Dlaczego zatem znajduje się tak wysoko? Ponieważ rankingi nie uwzględniają tych kosztów.

Drugi problem z tego typu zestawieniami to kwestia ustawiania banków według kolejności, biorąc pod uwagę całkowity koszt kredytu. Absurd polega tu na tym, że większość kredytów spłacana jest przed czasem. Statystyki podają, że średnia długość zobowiązania to 8 do 10 lat, a przecież pożyczacie pieniądze na 20, 25 lub 30 lat. Skąd takie dane? Wystarczy wziąć pod uwagę, że sprzedaż mieszkania w trakcie trwania zadłużenia traktowana jest jak jego całkowita spłata. Dołóżmy do tego częste nadpłaty, na które decydują się klienci i otrzymamy odpowiedź na to pytanie. Jeśli zaś suma wszystkich kosztów pokazywana w rankingach obejmuje 20 czy 30 lat spłaty, taki wynik jest po prostu bez sensu.

Problem z rankingami na przykładzie

Przykład: dwa banki, dwa zobowiązania na 30 lat.

• Pierwszy bank nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu, a rata wynosi 2000 zł.
• Drugi bank pobierze prowizję w wysokości 20 000 zł, a rata będzie równa 1900 zł.

Który z nich jest lepszy? Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. W pierwszym w ciągu 30 lat zapłacicie o 36 000 zł odsetek więcej, ale w drugim już na początku trzeba będzie wpłacić 20 000 zł. Biorąc pod uwagę całkowity okres kredytowania, różnica pomiędzy bankami wyniesie 16 000 zł. Jeśli zaś mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem 30 lat, np. po 10 latach, bo okaże się, że potrzebujecie czegoś większego, wtedy korzystniej wypadnie bank z wyższą ratą, ale bez prowizji – lepszy o 8000 zł. A większość rankingów uzna, że tańszy będzie bank z prowizją.

To dobitnie pokazuje, jak ważne jest uwzględnianie całokształtu oferty. W podanym wyżej przypadku musi minąć prawie 17 lat, aby bank pobierający prowizję odrobił ją przez niższe raty miesięczne. Jeśli zatem planujecie sprzedaż mieszkania przed upływem 17 lat, nie ma sensu wybierać oferty w banku z prowizją. Dodatkowa kwestia to gotówka na tę prowizję.

O rankingach pisałem także tutaj: https://jacekkur.pl/dlaczego-nie-warto-sugerowac-sie-rankingami-kredytow-hipotecznych/

Koszty kredytu a sytuacja życiowa

Trzeba pamiętać, że koszty zobowiązania to nie tylko wkład własny, lecz także kwoty podatków, opłaty w agencji i u notariusza. Wybierając najlepszy kredyt mieszkaniowy, warto myśleć o przyszłości. Zazwyczaj nie stoicie w miejscu, jeśli chodzi o kwestie zawodowe, więc istnieje duża szansa większych zarobków, a co za tym idzie możliwości nadpłaty zobowiązania nawet za kilka lat.

Sytuacja rodzinna również się zmienia – czasami chcecie kupić większą nieruchomość, bo pojawiło się dziecko, czasami przeprowadzacie się do innego miasta za pracą. Zanim podejmiecie decyzję, wyobraźcie sobie siebie za 30 lat. Czy będziecie rzeczywiście mieszkać w tym mieszkaniu, które właśnie nabywacie? Oczywiście, znajdzie się część osób przekonanych o tym, że nawet za 30 lat nic się w ich życiu nie zmieni, ale to jednak mniejszość. Właśnie dlatego nie warto patrzeć na całkowite koszty zobowiązania. Jedyny wyjątek pojawia się wtedy, gdy bierzecie kredyt na krótki okres. W takiej sytuacji to ma sens.

Dwa typy banków – z prowizją i bez

Tak naprawdę macie do wyboru dwa typy banków:

• te, które pobierają prowizję lub mają inne koszty początkowe, w zamian dając nieco niższą ratę
• te, które nie oczekują prowizji itp., ale mają wyższą ratę.

Z mojego doświadczenia wynika, że większość klientów decyduje się na ten drugi typ. Do takich banków zalicza się (stan na grudzień 2019 r.) m.in. ING Bank Śląski, Bank Millennium, mBank czy BNP Paribas. Pieniądze za udzielenie zobowiązania pobierają głównie PKO BP i Pekao S.A. Oczywiście to tylko te najpopularniejsze banki.

Inne koszty 

Przy braniu kredytu mieszkaniowego trzeba mieć jeszcze na uwadze, że ceny nieruchomości stale rosną. Jeśli dzisiaj macie 10% wkładu własnego i wybieracie ofertę spośród tych mniej korzystnych właśnie ze względu na niski wkład, to możecie się spodziewać wzrostu wartości Waszego mieszkania w perspektywie kilku lat. Co to oznacza? W oczach banku będziecie automatycznie mieli więcej wkładu własnego. Wkładem własnym stanie się wówczas różnica między wartością rynkową nieruchomości a kwotą pozostającą do spłaty. To dobry moment na zmianę banku na inny.

Wybierając kredyt, miejcie na uwadze również koszty dodatkowe, które zazwyczaj ponosi się miesięcznie. Mowa np. o składkach na ubezpieczenie na życie. Taki koszt warto traktować łącznie z wcześniej wymienionymi kwotami wymaganymi na początku oraz z oprocentowaniem. Jednak, jak pokazuje moje doświadczenie, są banki niepobierające składek za ubezpieczenie, a mimo to rzadko wybierane przez klientów i odwrotnie. Dobrym przykładem tego drugiego rozwiązania jest tu ING Bank Śląski – zobowiązuje on swoich klientów do opłacania polisy na życie przez pierwsze trzy lata spłaty (stan na grudzień 2019 r.). To jednak nie wpływa znacząco na atrakcyjność jego oferty, bo nie pobiera on prowizji i ma relatywnie niskie oprocentowanie.

To który kredyt jest najlepszy?

Najlepszy kredyt to taki, który jest efektem kompromisu osiągniętego w ramach trzech najważniejszych parametrów – kosztów początkowych, oprocentowania oraz cyklicznych kosztów dodatkowych. Do tego warto dołożyć obowiązkowe produkty dodatkowe, zazwyczaj bezpłatne, jak np. konto osobiste. W tym wypadku warto sprawdzić, czy bank wymaga, aby na to konto wpływała wyznaczona kwota – pensja od pracodawcy albo wpłata z dowolnych źródeł, ale w ściśle określonej wysokości. To także warunkuje postrzeganie oferty przez klientów, ponieważ wiele osób ceni sobie brak obowiązku zmiany konta.

Podsumowując, znalezienie najlepszej oferty dla siebie to bardzo indywidualna sprawa i żadne rankingi na pewno Wam w tym nie pomogą.