Od 15 lat pomagam jako doradca w sprawach bankowego finansowania zakupów nieruchomości i pożyczek zabezpieczonych hipotekami.22 299 34 40

Jacek Kur
osoba pokazująca swój pusty portfel

Każdy, kto stara się o kredyt mieszkaniowy, na pewno zastanawia się nad tematem wkładu własnego. Uzyskanie kredytu hipotecznego bez niego jest niestety bardzo trudne. Istnieje program rządowy “Kredyt bez wkładu własnego”, ale ma on liczne ograniczenia. Co więcej, nie ma określonej wartości wpłaty, jaką należy wnieść zaciągając kredyt, ponieważ banki indywidualnie ustanawiają wymagania dotyczące oszczędności, które klient musi posiadać. Wszelkie niezbędne informacje na temat wkładu własnego i powiązanych z nim kwestii opisałem w poniższym artykule. 

Wkład własny – na jak duży wydatek się przygotować? 

Ogólnie przyjmuje się, że wkład własny powinien wynosić minimum 10% wartości rynkowej kupowanej nieruchomości czyli zazwyczaj jest to 10% płaconej ceny zakupu. Jaki procent jest wymagany obecnie przez większość banków na rynku, ale nie oznacza to, że musimy wpłacić 10% i ani grosza więcej. W przypadku, gdy mamy dostępnych więcej środków przeznaczonych na zakup mieszkania, możemy wpłacić większy procent – to pozwoli nam na uzyskanie większej ilości ofert w bankach oraz zmniejszenie kosztu kredytu. Dlatego dobrą opcją będzie zastanowienie się nad wyborem banku z niskim progiem otrzymania kredytu, wpłacając przy tym więcej niż odgórnie założone 10%. 

Natomiast sama kwestia tego, czy warto wpłacać większą kwotę niż wymagana, zależy od tego, czy: 

  • posiadamy już wspomniane wyżej 20%, czy jednak nadal próbujemy uzbierać tą kwotę, 
  • chcemy pozbyć się większości oszczędności, pozbawiając się pieniędzy na tzw. „czarną godzinę”, 
  • jesteśmy w stanie pozyskać dodatkowe środki na wykończenie mieszkania, jednocześnie spłacając kredyt hipoteczny. 

W pierwszym podpunkcie warto zwrócić uwagę na wysokość wkładu własnego, ponieważ dopiero przy 20% pojawia się jakakolwiek różnica związana np. z większym wyborem banków oraz niższym oprocentowaniem. Większość banków przedstawia taką samą ofertę w przypadku wkładu własnego wynoszącego 10 czy 15%. Dlatego, nie mając wyżej wspomnianych 20% wartości nieruchomości, nie warto jest wpłacać większej kwoty do banku na start, a zamiast tego lepiej odłożyć na ewentualne nieprzewidziane wydatki na etapie wykańczania mieszkania. Rozważając wpłatę 20%, musimy również dokładnie przeanalizować wszystkie wydatki związane z kupnem mieszkania, ponieważ zazwyczaj nie kończą się one na otrzymaniu kluczy od dewelopera. Należy przeanalizować również koszty wykończenia. Klienci nierzadko przeceniają swoje możliwości finansowe i pozbywają się większej części swoich oszczędności już na etapie podpisywania umowy o kredyt hipoteczny a podczas prac wykończeniowych muszą wybierać priorytety, ponieważ nie stać ich na wykończenie całości na raz. Moja rada jest taka, żeby uważnie przyjrzeć się kosztom wykończenia, biorąc pod uwagę ewentualny wzrost cen. 

Wartość rynkowa nieruchomości a wkład własny 

mieszkanie w stanie deweloperskim

Podczas obliczania wysokości wkładu własnego, bardzo ważna jest wartość rynkowa nieruchomości. 

Jeśli cena, którą płacisz za mieszkanie, jest zgodna z wartością rynkową, to nie masz się o co martwić. Jeżeli mieszkanie kosztuje 400 tys. i wpłacamy 10% wkładu własnego, bank po dokonaniu wyceny nieruchomości potwierdza zgodność ceny mieszkania z jego wartością rynkową, zatwierdza wniosek kredytowy i pożycza nam 360 tys. zł. 

Problem pojawia się w momencie, gdy te dwie wartości nie są takie same. Jeżeli bank uzna, iż wartość rynkowa nieruchomości jest mniejsza niż kwota, którą musimy za nią zapłacić, będziemy musieli dodatkowo, oprócz wkładu własnego, dołożyć różnicę cen (ceny rynkowej oraz tej, której sprzedawca od nas oczekuje). 

Dzieje się tak dlatego, iż zgodnie z prawem bankowym, bank może udzielić kredytu na maksymalnie 90% wartości rynkowej nieruchomości. Dlatego bardzo ważna jest wcześniejsza weryfikacja zgodności wartości rynkowej nabywanego mieszkania z jego ceną, którą musimy zapłacić sprzedawcy. 

Koszty wykończenia nieruchomości 

Zaciągając kredyt hipoteczny, mamy również możliwość wnioskowania o pieniądze na remont – tzw. kredyt na wykończenie mieszkania. Przykładowo, kupując nieruchomość od dewelopera a jednocześnie chcąc uzyskać pieniądze na jego remont, wymagany wkład własny jest liczony od ceny zakupu oraz kosztu wykończenia. W praktyce oznacza to, że kupując nieruchomość za 400 tys. i doliczając do tego 100 tys., które przeznaczysz na wykończenie, potrzebujesz łącznie 500 tys. zł. Bank oczekuje minimalnego wkładu własnego, jakim jest 10% od całości, a więc 50 tys. zł. Nie jak w przypadku dewelopera, który myśli tylko o cenie zakupu mieszkania (400 tys. zł), więc 40 tys. wkładu. 

Pamiętajmy jednak, iż banki nie dają kredytów na wolnostojące elementy (meble oraz sprzęt AGD i RTV), tylko i wyłącznie na samo wykończenie. A to oznacza, że pieniądze z kredytu przyznawane są na takie czynności jak: 

  • podłogi, 
  • glazury i malowanie ścian, 
  • drzwi wewnętrzne, 
  • stała zabudowa kuchenna ze sprzętem AGD w zabudowie, 
  • biały montaż. 

Wiele banków pozwala na bezpłatną spłatę kredytu od samego początku okresu kredytowania, a więc to, co nam zostanie po wyremontowaniu mieszkania, można przeznaczyć na nadpłatę zobowiązania. Jednakże jest to wyłącznie teoria, ponieważ w praktyce rzadko kiedy zdarza się taka sytuacja i niestety bardziej możliwym jest, iż tych środków zabraknie. 

Pomoc rzeczoznawcy 

Przed zawarciem umowy przedwstępnej, aby uniknąć sytuacji, w której klient z dnia na dzień musi znaleźć środki na dodatkowy wkład własny, dokonywana jest wycena zakupionego lokalu. Tutaj wkraczamy w domenę rzeczoznawców majątkowych, którzy współpracują z Centrum Kredytów Hipotecznych. Musimy jednak pamiętać, że jest to końcowy etap procesu ubiegania się o kredyt, więc należy być przygotowanym na ewentualną dopłatę, aby uniknąć niepotrzebnego stresu związanego z brakiem odpowiednich środków. 

Pytania i Odpowiedzi

Czy warto wpłacić więcej niż minimalne 10% wkładu własnego?

Większość banków przedstawia taką samą ofertę w przypadku wkładu własnego wynoszącego 10 czy 15%. Dlatego nie mając wyżej wspomnianych 20% wartości nieruchomości, nie warto jest wpłacać większej kwoty do banku na start, a zamiast tego lepiej odłożyć na ewentualne późniejsze nieprzewidziane wydatki. Rozważając wpłatę 20%, musimy również dokładnie przeanalizować wszystkie wydatki związane z kupnem mieszkania, ponieważ zazwyczaj nie kończą się one na otrzymaniu kluczy od dewelopera. W grę wchodzą również koszty wykończenia. 

Czy muszę na własną rękę wycenić wartość rynkową mieszkania?

Zgodnie z prawem bankowym, bank może udzielić kredytu na maksymalnie 90% wartości rynkowej nieruchomości. Dlatego bardzo ważna jest wcześniejsza weryfikacja zgodności wartości rynkowej nabywanego mieszkania z jego ceną, którą musimy zapłacić sprzedawcy. 

© 2022 Jacek Kur - Doradca Kredytów Hipotecznych, Warszawa.
maksymalną zdolność zobowiązań wyliczy za Ciebie doświadczony doradca

Zamów bezpośrednią rozmowę telefoniczną z Jackiem Kur.

Oddzwonię najszybciej jak to będzie możliwe. Prowadzę każdego dnia wiele spotkań z klientami i wtedy nie mogę oddzwonić. Dlatego proszę o wyrozumiałość i cierpliwość.
Twój numer telefonu nie będzie wykorzystywany w celach marketingowych lub przekazywany dalej.
kalkulator pomoże Ci oszacować wysokość rat

Twój numer został przekazany

Dziękujemy