Mieszkanie obciążone kredytem można kupić jak każde inne. Wszystko dzieje się prosto – na początek bank, w którym bierzecie pieniądze na ten zakup, porozumiewa się z bankiem udzielającym zobowiązania sprzedającemu nieruchomość. Wasz bank spłaca całkowicie kredyt należący do sprzedającego i na tym koniec. Dalej wszystko przebiega tak, jak przy standardowej transakcji. Dotyczy to sytuacji kiedy spłacone zobowiązanie jest mniejsze niż to, które bierzecie na zakup mieszkania.

Dwa cele.

Różnica między kredytem np. na nieruchomość z rynku pierwotnego, a tym na mieszkanie już obciążone będzie taka, że kwota zobowiązania, które zaciągacie, zostanie podzielona na dwa cele. Pierwsza część to pieniądze na całkowitą spłatę kredytu należącego do sprzedającego, a druga część to pozostała kwota przekazywana na konto sprzedającego. Obydwa przelewy wykonuje się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania ze sprzedającego na kupującego. Tym samym ryzyko, że spłacicie zobowiązanie osoby sprzedającej i nie zyskacie własnej nieruchomości jest zerowe.

Niedopłaty – kto je reguluje?

Nie musicie się obawiać również ewentualnych niedopłat, które mogą powstać przy całkowitej spłacie. To sprzedający musi je pokryć. Kiedy pojawiają się niedopłaty? Gdy zobowiązanie zostało zaciągnięte w innej walucie niż złotówka lub gdy bank naliczył dodatkową opłatę za wcześniejszą spłatę. Wszystko pokrywa zbywca i przedstawia zaświadczenie ze swojego banku, że kredyt został spłacony, a bank godzi się na wykreślenie go z hipoteki.

Mieszkanie obciążone kredytem – umowa przedwstępna.

Jeżeli decydujecie się na zakup mieszkania z hipoteką, warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza. Dlaczego? Notariusz w Waszym imieniu zadba o odpowiednie sformułowania zapisów umowy i jasno określi w niej chronologię wydarzeń. Wiadomo, że usługi notariusza są dodatkowo płatne, ale warto się na nie zdecydować. Jest to również dodatkowe zabezpieczenie w sytuacji, gdy pożyczacie niewielką kwotę, bo macie duży wkład własny, a kredyt zbywcy jest wyższy niż Wasze zobowiązanie.

Nadpłata zobowiązania.

Kiedy rzeczywiście Wasz kredyt jest niewielki – mniejszy niż zobowiązanie sprzedającego – Wy, kupujący, swoim wkładem własnym musicie nadpłacić zobowiązanie sprzedającego. Potencjalnie to niebezpieczne, bo zbywca po dokonaniu nadpłaty może się wycofać ze sprzedaży mieszkania. Dlatego tak ważne będzie tu dodatkowe zabezpieczenie w postaci umowy notarialnej. W takim przypadku doradzam również przyspieszone podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Wtedy, po przeniesieniu własności, gdy jesteście już właścicielami nieruchomości, dokonujecie nadpłaty kredytu sprzedawcy. Po nadpłacie sprzedający bierze ze swojego banku zaświadczenie, które pokazuje, że kwota zobowiązania do spłaty nie jest wyższa niż kwota Waszego kredytu zaciąganego na ten zakup. Wówczas Wasz bank robi przelew do banku zbywcy i spłaca całość.

Uwaga: w takich przypadkach niektóre banki wymagają więcej czasu na wypłatę pieniędzy. Czasami trwa to nawet do dwóch miesięcy.

Zanim kupisz, ustal strategię.

Mieszkanie obciążone kredytem można kupić i nie należy się bać przeprowadzania tego typu transakcji. Zanim jednak zdecydujecie się na ten krok, dowiedzcie się wszystkiego – gdzie sprzedający ma zobowiązanie, w jakiej walucie, ile zostało mu do spłaty. Na tej podstawie ustalimy odpowiednią strategię działania i zadbamy o to, aby wszystko odbyło się bezpiecznie.

Informacje na temat tego, jak poradzić sobie w problematycznych sytuacjach w kontaktach ze sprzedającymi mieszkania z rynku wtórnego, znajdziesz TUTAJ