Dość niepostrzeżenie zarówno dla kupujących jak dla banków weszło w życie nowe prawo, które od ponad dwóch lat było uchwalone, ale obowiązywał okres przejściowy więc w praktyce nikt tego nie stosował. Chodzi o zmianę w ustawie deweloperskiej potocznie nazywaną Nową Ustawą Deweloperską.
Dotychczas było tak, że na rynku byli deweloperzy, którzy spełniali warunki ustawy czyli podpisywali z klientami notarialne umowy deweloperskie i mieli rachunek powierniczy. Takie firmy mogły pobierać od klientów pieniądze w trakcie budowy i takim właśnie firmom deweloperskim banki wypłacały kredyty klientów również w trakcie budowy.
Oprócz takich „ustawowych deweloperów” na rynku działały firmy budowlane czyli takie firmy, które zazwyczaj z powodów oszczędnościowych nie miały rachunków powierniczych i nie podpisywały z klientami notarialnych umów deweloperskich. Było to dla tych firm tańsze rozwiązanie, nie musiały utrzymywać drogiej obsługi prawnej przy sprzedaży.
Minusem dla nich było, że najpierw musieli mieszkanie lub dom wybudować i dopiero mogli je sprzedać. Bank nie wypłacał kredytu takiej firmie przed zakończeniem budowy.
W praktyce takie firmy nie otrzymywały zazwyczaj również kredytów na budowane przez siebie inwestycje. Czyli takie firmy budowały z własnych środków a sprzedały domy i mieszkania po ich wybudowaniu.
Nowa ustawa deweloperska zrównała te firmy ze sobą w ten sposób, że uregulowała sprzedaż nieruchomości przez firmy budowlane niebędące oficjalnie deweloperami oraz generalnie firmy sprzedające nowe nieruchomości.
3 najważniejsze zmiany bezpośrednio dotyczące zakupu mieszkań i domów na rynku pierwotnym:
1. Wpłata, którą kupujący przelewa firmie budowlanej przed przeniesieniem na niego własności kupowanej nieruchomości, nie może przekraczać 1% ceny zakupu.
Jeśli więc kupujesz dom za 1 000 000 zł to firma budowlana nie może chcieć od Ciebie więcej niż 10 000 zł przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej.
Cała reszta pieniędzy trafia na konto firmy budowlanej po przeniesieniu własności na ciebie czyli wtedy, gdy podpiszesz z taką firmą ostateczny akt notarialny przenoszący własność. Wtedy płacisz tej firmie pozostały wkład własny a bank wypłaca kredyt. Dotąd nie było to uregulowane. Niektóre firmy budowlane brały wpłaty sięgające nawet 50% ceny za nieruchomość, którą dopiero budowali, gdy kupujący nie był w żaden sposób chroniony.
2. Jeśli podpiszesz z deweloperem lub firmą budowlaną umowę rezerwacyjną i wystąpisz o kredyt a kredytu nie dostaniesz ze względu na brak zdolności kredytowej, to dostaniesz zwrot wpłaconych pieniędzy.
Dotąd zazwyczaj traciło się wpłacone środki.
3. W rozumieniu nowej ustawy deweloperem jest każda firma, która sprzedaje nieruchomość. Nawet, jeśli firma ta kupiła od dewelopera nieruchomość a teraz ją odsprzedaje, to również jest traktowana jako deweloper.
Są przypadki, że jakaś firma kupuje od dewelopera kilka lub kilkanaście mieszkań jednoczesnie a potem po jakimś czasie stopniowo sprzedaje je klientom z zyskiem. I taka firma, choć nie wybudowała nieruchomości tylko ją kupiła, a teraz odsprzedaje, jest traktowana jak deweloper czyli nie może wziąć przy umowie rezerwacyjnej lub przedwstępnej więcej niż 1% ceny a dodatkowo musi oddać te pieniądze w przypadku kłopotów z kredytem.
Co ciekawe według stanu na grudzień 2024 tylko niektóre banki przyglądają się umowom podpisywanym przez klientów. I tylko niektóre banki zwracają uwagę na niezgodności umów z aktualnie obowiązującym prawem. Dalej niektórzy deweloperzy i firmy budowlane stosują większe wpłaty początkowe niż 1% i nie chcą ich oddawać przy kłopotach z kredytem. Klienci podpisują w dalszym ciągu niekorzystne umowy, bo nie wiedzą o zmianach w prawie.
Deweloperzy udają, że nie wiedzieli o zmianach w prawie i proponują w dalszym ciągu niekorzystne umowy. A banki w większości nie zwracają na to uwagi i udzielają kredytów. Ale to się zmienia. Od początku grudnia 2024 PKO BP oraz Santander zwracają uwagę na treść umów i nie chcą dawać kredytów, jeśli umowy nie są zgodne z obowiązującym aktualnie prawem.
Prawdopodobnie w dość krótkim czasie wszystkie banki zaczną na to zwracać uwagę.
Zmiana prawa jest dobra dla kupujących, ponieważ nieświadomi kupujący byli często wykorzystywani przez deweloperów i firmy budowlane poprzez stosowanie niekorzystnych zapisów oraz zatrzymywanie sobie opłat rezerwacyjnych. Teraz rynek będzie jednolity i każda firma sprzedająca nieruchomość będzie traktowana tak samo przez co kupujący będą mogli czuć się pewniej.
KTO PYTA NIE BŁĄDZI
Masz pytanie odnośnie nowej ustawy deweloperskiej?
Skorzystaj z mojego bezpłatnego doradztwa
Zadzwoń
22 299 34 40Napisz
kredyty@jacekkur.pl
