„Ranking kredytów hipotecznych” – taki nagłówek z dopiskiem np. „marzec 2019” znajdziecie na prawie każdym portalu zajmującym się finansami i kredytami. Dlaczego? Bo to tytuł, który przyciąga czytelników, a co za tym idzie, generuje odsłony. Czy warto przeglądać tego typu zestawienia? Zazwyczaj nie. Najczęściej okazuje się – po dogłębnej analizie – że bank widniejący na czele listy przesunie się ostatecznie na dalsze miejsca. Jak to możliwe? Bardzo prosto. Rankingi nie są w stanie uwzględnić preferencji kredytobiorców.
Przyznajcie, pewnie przynajmniej raz mieliście okazję widzieć ranking kredytów hipotecznych. Takie zestawienia publikują różnorodne portale w różnorodnej formie. Przesłanie jest za to jedno – istnieje najlepszy dla każdego bank udzielający zobowiązań. Rzeczywistość okazuje się nieco bardziej skomplikowana.
Ranking kredytów hipotecznych a rzeczywistość
Bardzo często kiedy klienci przychodzą do mnie i rozmawiamy o ofertach banków, przytaczają przeczytane rankingi. Razem dogłębnie analizujemy wszystkie parametry, a potem najczęściej dochodzimy do wniosku, że bank znajdujący się na pierwszym miejscu na liście, przesuwa się na dalszy plan. Dlaczego?
Całkowity koszt zobowiązania
Bo o atrakcyjności kredytu hipotecznego dla potencjalnego klienta decyduje kilka parametrów. Nie da się ich sprowadzić do wspólnego mianownika i na tej podstawie wyciągnąć wniosku, że jeden bank jest najlepszy. Rankingi zestawiają zobowiązania, porównując z reguły ich całkowite koszty, a to najbardziej odrealniony z parametrów. Wiecie, że tylko niewielki odsetek kredytów branych na 30 lat dotrwa w niezmienionej formie do końca okresu kredytowania? Tak pokazują statystyki. Dlaczego? Bo całkowity koszt to wyliczenie wszystkich pieniędzy zapłaconych bankowi przez cały okres kredytowania. Np. wspomniane 30 lat. W praktyce przez tak długi czas możecie nadpłacić zobowiązanie przed terminem, zmienić bank albo sprzedać mieszkanie i tym samym spłacić całość. Nieważne, czy zrobicie to po kilku, czy po kilkunastu latach – wyliczenia całkowitych kosztów będą wówczas nieaktualne.
Parametry
Wybierając kredyt hipoteczny, warto kierować się kilkoma najważniejszymi parametrami. Te parametry, to: po pierwsze – wszystkie koszty początkowe, po drugie – oprocentowanie, które decyduje o wysokości raty, po trzecie – wszelkie koszty dodatkowe opłacane równolegle z ratą kredytu, po czwarte – koszt ewentualnej wcześniejszej spłaty częściowej lub całkowitej. Najbardziej istotne z punktu widzenia kredytobiorcy są trzy pierwsze elementy. Te można zestawić w tabeli, dając tym samym możliwość łatwego porównania. Klient sam wybiera – po wspólnej analizie – opcję najkorzystniejszą dla niego.
O tym, co jest ważne przy wyborze oferty, pisałem szerzej tutaj: https://jacekkur.pl/jaki-jest-najlepszy-kredyt-hipoteczny/.
Preferencje klientów
Dla jednych istotniejsze jest to, że nie zapłacą prowizji – wówczas są w stanie zaakceptować ratę o kilkadziesiąt złotych wyższą. Drudzy wolą od razu pokryć koszty prowizji, a płacić nieco niższą miesięczną ratę. W drugim przypadku trzeba pamiętać, że aby taki zabieg się opłacił, prowizja powinna się zwrócić już po kilku pierwszych latach spłaty. A niestety zazwyczaj trzeba czekać nawet kilkanaście lub ponad 20 lat na to, aby odzyskać ją poprzez płacenie nieco niższych rat miesięcznych.
Jeżeli zatem pożyczacie pieniądze na 30 lat, ale prowizja zwraca się np. po 20 latach, to od strony ekonomicznej teoretycznie takie zobowiązanie jest tańsze. Mimo to większość osób woli uniknąć kosztów początkowych, a płacić nieco więcej co miesiąc. Jednorazowa prowizja w wysokości 5000 lub 10 000 zł odstrasza, ale rata wyższa o kilkadziesiąt złotych już nie. Decyzja należy do Was. To pokazuje, że nie zawsze ekonomia będzie najważniejsza, najistotniejsze jest Wasze zadowolenie.
Pamiętajcie – najczęściej kredyt hipoteczny ma się przez większość życia. Najpierw na mieszkanie, potem na kolejne, a na końcu na dom. Dlatego trzeba wybierać rozsądnie.
Ale wróćmy do tematu i podsumujmy. Tworzenie rankingów kredytów hipotecznych uważam za pozbawione sensu. Najczęściej te niskiej jakości zestawienia są tworzone tylko po to, aby zwiększyć liczbę wyświetleń strony. A ich dodatkowy minus jest taki, że nie tłumaczą odbiorcom zasad ich powstawania.
