Zakup mieszkania, domu czy działki to ważna decyzja, której konsekwencje odczuwa się często przez lata. Na co więc zwrócić uwagę, aby nie popełnić kosztownych błędów? Jak przygotować się do zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, żeby nie dać się oszukać?

Zakup nieruchomości to poważna decyzja. Aby zrobić to bezpiecznie, trzeba skupić się na dwóch zasadniczych sprawach:

• Jaki jest stan prawny nieruchomości, którą chcecie kupić?
• Czy dysponujecie odpowiednimi środkami finansowymi lub zdolnością kredytową?

W obu tych zagadnieniach od 16 lat pomagam swoim klientom. Na tyle skutecznie, że nigdy nie zdarzyło mi się, aby ci, którym doradzam, zostali oszukani i kupili przysłowiowego kota w worku.

Zakup nieruchomości a stan prawny

Skupmy się zatem na stanie prawnym. Zacznijmy od mieszkań. Jeżeli planujecie zakup nieruchomości na rynku wtórnym, musi mieć ono założoną księgę wieczystą (KW). W KW znajdziecie informacje o właścicielu, dokładnym adresie, liczbie pomieszczeń, obciążeniach itd. Pojawią się tam także kwestie świadczące o takim stanie prawnym, który nie jest akceptowany przez bank udzielający kredytu.

Służebność

Najczęściej chodzi o tzw. służebność. Zazwyczaj oznacza ona prawo do tego, aby w danym mieszkaniu mogła dożywotnio mieszkać jakaś osoba. W praktyce takie prawo mają najczęściej osoby w podeszłym wieku, które w zamian za wpis do KW przekazały prawo własności mieszkania komuś młodszemu w rodzinie np. ojciec synowi lub dziadek wnuczkowi. Tego typu informacja uniemożliwia niestety sprzedaż lokalu na kredyt.

Wpisy komornicze

Innym problemem może być wpis długu np. w związku z niespłacaniem kredytu przez obecnego właściciela. Wówczas w KW pojawia się wpis komornika, który zastrzega, że środki ze sprzedaży mieszkania mają pójść w pierwszej kolejności na spłatę zadłużenia. Taki lokal także trudno kupić na kredyt.

Zdarza się, że mieszkanie, mimo że już dawno wybudowane, nie ma założonej KW. Tak dzieje się wówczas, gdy formą własności jest spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu. Z punktu widzenia kupującego istotne, żeby księgę wieczystą założył obecny właściciel, czyli sprzedający.

Kupujący nie powinien godzić się na to, aby sam musiał składać do sądu wniosek o założenie KW. Nie ma bowiem pewności, że sąd bez problemów taką księgę założy. Zalecam więc, aby zrobił to sprzedający, tym bardziej, że okres oczekiwania na założenie KW jest obecnie dość krótki i wynosi zazwyczaj od kilku dni do miesiąca. Po założeniu można bez ryzyka podpisywać umowę przedwstępną.

O problematycznych sytuacjach w kontaktach ze sprzedającymi na rynku wtórnym pisałem tu: https://jacekkur.pl/problematyczne-sytuacje-kontaktach-ze-sprzedajacymi-rynku-wtornym/

Stan prawny domów

Kupując dom, oprócz księgi wieczystej musicie sprawdzić kilka innych dokumentów, takich jak wypis i wyrys z rejestru gruntów, pozwolenie na użytkowanie, dokument potwierdzający powierzchnię użytkową domu oraz dostęp działki do drogi publicznej. Bank musi wiedzieć, że budowa domu została oficjalnie zakończona, a o tym mówi pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy, do którego odpowiedni urząd nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu. Taki dokument musi być prawomocny.

Bank musi mieć pewność, że działka, na której stoi dom, ma dostęp do drogi państwowej. Bez takiego dostępu bank nie może udzielić kredytu.

Kwestia metrażu

Kolejna sprawa to metraż domu. Zdarza się, że w różnych dokumentach są różne wymiary. Bank musi mieć przekonanie, jaki jest faktyczny metraż. Trzeba więc przedstawić wiarygodne dokumenty, które to potwierdzą. W ostateczności należy wykonać pomiary i na nowo określić prawidłowy metraż nieruchomości. Wyrys i wypis z rejestru gruntów pozwala bankowi potwierdzić, na której działce położony jest dom.

Dokumenty, o których mowa, powinny być dostarczone przez sprzedającego, ponieważ to on, jako właściciel domu, ma do nich dostęp.