Lepiej kupić mieszkanie na rynku pierwotnym czy wtórnym? Często spotykam się z tym, że osoby, które przychodzą do mnie na pierwsze spotkanie, nie wiedzą, co wybrać. Jeśli Wy też nadal zastanawiacie się czy korzystniej będzie szukać nieruchomości od dewelopera, czy raczej z tak zwanej drugiej ręki, przeczytajcie ten artykuł. Mam nadzieję, że uda mi się rozwiać Wasze wątpliwości.

Wiadomo, każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy. Nie inaczej jest w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Jedni zdecydowanie wybierają nieruchomości od dewelopera, inni wolą lokal, do którego od razu można się wprowadzić. Nie da się jednoznacznie rozstrzygnąć, jaka droga jest lepsza, ale da się zebrać pozytywne i negatywne aspekty obu rynków w jednym miejscu.

Rynek wtórny – plusy

Najważniejszym plusem rynku wtórnego jest to, że po zapłaceniu za nieruchomość można w niej od razu zamieszkać – bez czekania na wybudowanie, wykończenie itd. Czyli nie musicie płacić podwójnie: za wynajem i rat za mieszkanie. Po prostu przeprowadzacie się i już.

Drugi, bardzo doceniany plus rynku wtórnego to to, że nie kupujecie kota w worku. Wiecie i dokładnie widzicie, za co musicie zapłacić.

Niektórzy wśród plusów mieszkania z drugiej ręki wymieniają również bezpieczeństwo transakcji – lokal już stoi, więc na pewno nie wydarzy się nic takiego, co np. zamrozi jego powstanie.

Rynek wtórny – minusy

Ale za taki luksus trzeba zapłacić. Przy transakcji na rynku wtórnym musicie uregulować obowiązkowy podatek wynoszący 2% od ceny zakupu. Ten podatek zapłacicie notariuszowi przy podpisywaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na Was. Jest to kwota naliczana bez względu na to, czy bierzecie kredyt, czy kupujecie mieszkanie za gotówkę.

Drugi koszt, który nie występuje zawsze, ale jednak dość często się pojawia, to prowizja dla agencji nieruchomości. A trzeba pamiętać, że większość ofert na rynku wtórnym należy do różnych agencji. Średni koszt prowizji to również 2%. Agencje zaczynają od wyższych stawek, ale z moich doświadczeń wynika, że klienci płacą średnio właśnie te 2%.

To daje razem już 4%. Do tego dochodzi koszt notariusza i opłat sądowych. A do tej pory nie mówiliśmy jeszcze o kosztach początkowych kredytu. Na szczęście jest wiele banków, które nie pobierają praktycznie ani złotówki od klienta za samo udzielenie kredytu.

Przykład? Dla mieszkania kupowanego za 400 000 zł koszty wyniosą około 18 000–19 000 zł. 8000 zł to podatek, kolejne 8000 to prowizja agencji, zaś koszty notariusza i sądowe wahają się między 2000 a 3000 zł. Dużo?

Rynek pierwotny – plusy

W porównaniu do rynku pierwotnego tak. Tu nie ma podatku ani prowizji dla agencji nieruchomości. Są koszty notariusza – czyli 2000–3000 zł – i nic więcej. Jeśli więc nie przeraża Was wizja wykańczania mieszkania kupowanego od dewelopera, to pod względem kosztów okołozakupowych będzie to tańsze rozwiązanie. Z tego powodu wielu klientów zmienia swoją decyzję i zamiast kupować nieruchomość na rynku wtórnym, decyduje się na pierwotny. Zwłaszcza, że banki chętnie dają kredyt również na całkowite wykończenie mieszkania.

Rynek pierwotny – minusy

To, czego obawiają się klienci przy zakupie nieruchomości od dewelopera, to ewentualne niebezpieczeństwo transakcji. Na szczęście nie jest to dużo bardziej ryzykowne niż zakup na rynku wtórnym. Co prawda często kupujecie tylko wizualizację Waszego przyszłego mieszkania, ale jesteście chronieni przez ustawę deweloperską i rachunek powierniczy, a więc ryzyko bankructwa dewelopera i straty pieniędzy staje się stosunkowo niskie.

Minusem w tym wypadku jest jednak czas oczekiwania – jeśli zdecydowaliście się na lokal w budynku, który dopiero się tworzy, od momentu podpisania umowy do czasu wprowadzenia się, mogą minąć nawet dwa lata.

O ewentualnych problemach, które mogą się pojawić w kontaktach z deweloperami, pisałem szerzej tutaj: https://jacekkur.pl/problemy-ktore-moga-sie-pojawic-kontaktach-deweloperami/