Chcecie kupić mieszkanie i szukacie takiego, do którego od razu można się wprowadzić? Na rynku wtórnym nie brakuje świeżo wyremontowanych nieruchomości, więc wybór jest duży. Trzeba tylko pamiętać, że zakup mieszkania po remoncie wiąże się z pewnym ryzykiem. O jakim ryzyku mowa?

Jak wygląda zakup mieszkania po remoncie? Obecnie da się zauważyć, że na rynku wtórnym pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży wyremontowanych nieruchomości. Te lokale są po prostu dużo ładniejsze niż te przeznaczone do samodzielnego wykończenia i to ma przyciągać nabywców. Ale… planując zakup takiego mieszkania, należy uwzględnić dwa ryzyka. Jakie?

Zakup mieszkania po remoncie a stan prawny

Pierwsze ryzyko to kwestia stanu prawnego. Zazwyczaj tego typu mieszkania kupowane są w celu szybkiej odsprzedaży. Mówiąc wprost, ktoś nabywa nieruchomość w stanie do remontu, sprawnie go odświeża, wykorzystując własne środki finansowe i wystawia lokal na sprzedaż, aby jak najwięcej na tym zyskać. W księdze wieczystej (KW) zawsze wpisany jest właściciel mieszkania. Jeśli następuje zmiana właściciela to sąd wieczystoksięgowy dokonuje również zmiany zapisu w KW, ale na to czeka się obecnie od 6 do 12 miesięcy. Wobec tego bardzo często w księdze wieczystej takiego mieszkania będzie wpisany jeszcze poprzedni właściciel, a obecny, który kupił to mieszkanie, aby je wyremontować i szybko na nim zarobić, nie zostanie tam uwzględniony.

Nawet jeśli sprzedający dysponuje kompletem dokumentów potwierdzających transakcję, to zamieszanie związane z brakiem informacji o aktualnym właścicielu w KW dla niektórych banków jest istotną przeszkodą w udzieleniu kredytu na zakup takiej nieruchomości.

Mimo wszystko zależy Wam na tym, żeby kupić takie mieszkanie na kredyt? Powinniście zatem zawrzeć w umowie przedwstępnej zapis mówiący, że jeśli banki będą chciały czekać na wpis obecnego właściciela do księgi wieczystej, to sprzedający zwróci Wam wpłacony zadatek.

Dlaczego? Bo nie możecie czekać pół roku z wpłaconym zadatkiem aż obecny właściciel będzie wpisany do księgi wieczystej, a Wy otrzymacie kredyt na zakup tego mieszkania. Niestety nie wiadomo, jak dokładnie zachowa się dany bank w takiej sytuacji. Wnioski kredytowe oczywiście składamy do kilku banków naraz, ale istnieje ryzyko, że wszystkie wybrane przez nas banki zechcą poczekać, aż księga wieczysta będzie zawierała aktualne dane.

Ocena rzeczoznawcy majątkowego

Drugie ryzyko wynika z oceny rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli rzeczoznawca stwierdzi, że mieszkanie nie jest warte tyle, ile sprzedający chce uzyskać z jego sprzedaży – krótko mówiąc, cena została zawyżona – to będziecie mieli problem z otrzymaniem pełnej kwoty kredytu na zakup tej nieruchomości.

Pamiętajcie, że takie mieszkania są kupowane, remontowane i sprzedawane żeby zarobić. Będą znacząco ładniejsze od większości okolicznych nieruchomości, więc kupujący często bez problemu zaakceptują dużo wyższą cenę. W końcu kupujemy oczami.

Przykład: cena mieszkania wynosi 500 000 zł. Macie 10% wkładu własnego – 50 000 zł. Chcecie uzyskać 450 000 zł kredytu, czyli 90% ceny. Składacie wniosek o kredyt. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza wycenę i wycenia mieszkanie nie na 500 000 zł, tylko na 460 000 zł. Tym samym uznaje, że cena jest zawyżona o 40 000 zł względem wartości rynkowej. W takiej sytuacji bank może dać maksymalnie 90% kredytu liczonego od wartości rynkowej, czyli od 460 000 zł – dokładnie 414 000 zł. A Wy potrzebujecie 450 000 zł. W związku z tym musicie zwiększyć swój wkład własny z 50 000 zł do 86 000 zł. Niestety o tym zazwyczaj ostatecznie dowiadujecie się już po złożeniu wniosków kredytowych, podpisaniu umowy przedwstępnej oraz zapłacie zadatku i poważnie zastanawiacie się, co zrobić dalej.

Więcej o pracy rzeczoznawcy pisałem tutaj: https://jacekkur.pl/pomoc-rzeczoznawcy-trzeba-niej-skorzystac/

Oczywiście można zabezpieczyć się przed taką sytuacją, ale wymaga to odpowiednich przygotowań. Jeśli chcecie kupić mieszkanie po remoncie, skontaktujcie się z Centrum Kredytów Hipotecznych, które prowadzę ja – Jacek Kur, wieloletni doradca kredytowy, a obecnie specjalista do spraw finansów. Pomożemy Wam przejść przez procedurę uzyskania pieniędzy na zakup nieruchomości.