Wyobraźmy sobie, że ktoś kupuje mieszkanie za 500 000 zł i ma swoje 350 000 zł, czyli naprawdę duży wkład własny. Teoretycznie dla banków powinien być doskonałym klientem, bo bardzo bezpiecznym. W końcu bank wpisuje hipotekę na całej nieruchomości, więc ma ogromne zabezpieczenie w stosunku do kredytu – 150 000 zł – którego udzieli. Ale ta sytuacja może rodzić problemy. Jakie?

Duży wkład własny = mało odsetek.

Pierwszy z nich polega na tym, że taka osoba będzie dla banku jednocześnie bezpiecznym i nisko dochodowym klientem. Dlaczego? Ponieważ zaciąga małe zobowiązanie, czyli zapłaci stosunkowo niewiele odsetek. Właśnie z tego powodu mimo dużego wkładu własnego nie dostanie lepszej oferty niż ktoś z minimalnym wkładem. Co gorsza, może nawet otrzymać mniej korzystne warunki.

Niestety, przy niskiej kwocie kredytu nie ma możliwości negocjowania warunków. Większość banków godzi się na dodatkowe obniżenie oprocentowania tylko w przypadku zobowiązań większych niż 300 000, 400 000 czy 500 000 zł.

Paradoksalnie ktoś, kto ma mniejszy wkład własny, ale wnioskuje o wyższą kwotę, zyska szansę na obniżenie oprocentowania i może dostać lepszy kredyt niż osoba z dużą gotówką. Sytuacja idealna następuje wtedy, gdy jednocześnie ma się spory wkład własny oraz chce się pożyczyć od banku większą kwotę. Np. kupuje się mieszkanie za 800 000, dysponuje się 300 000 zł wkładu własnego, a resztę bierze się na kredyt. Wówczas można śmiało negocjować warunki i uzyskać indywidualną ofertę.

Kupno mieszkania w budowie.

Duży wkład własny staje się kłopotliwy także w sytuacji, gdy chce się kupić mieszkanie z rynku pierwotnego na wczesnym etapie budowy. Dlaczego? Ponieważ główna zasada jest taka, że swój wkład własny wpłaca się w pierwszej kolejności deweloperowi, a więc pokrywa się w ten sposób początkową transzę kredytu. Dopiero, gdy pieniądze z wkładu się skończą, bank zaczyna wypłacać resztę aż do końca budowy. Jeśli dysponujecie dużym wkładem własnym i kupujecie lokal na wczesnym etapie powstawania, Wasza gotówka wystarczy na wiele miesięcy płatności dla dewelopera. Gdzie zatem problem?

O kredyt można się starać na kilka miesięcy przed planowanym terminem wypłaty pierwszej transzy. Nie da się tego zrobić np. rok wcześniej. Wówczas dochodzi do sytuacji, w której oddaje się z własnych środków dość duże kwoty deweloperowi, aby pokryć transze, a nie można nawet wystąpić o kredyt do banku. Co stanie się kiedy mimo uregulowania płatności nie otrzymacie kredytu? Niestety będzie ciężko odzyskać dotychczas wydane pieniądze.

Życie jest nieprzewidywalne. W okresie oczekiwania może zmienić się Wasza sytuacja, wpływając niekorzystnie na uzyskanie zobowiązania. Tak dzieje się np. wtedy, gdy stracicie pracę.

Co wówczas należy zrobić? Najlepiej rozważyć zmniejszenie wkładu własnego i zwiększenie kredytu, czyli tym samym przyspieszyć wypłatę pierwszej transzy od banku. Dzięki temu można wcześniej złożyć wnioski. Oczywiście to tylko jedno z wyjść – wiele zależy od indywidualnej sytuacji każdego z Was – zawsze pomogę Wam w wybraniu najlepszego z nich.

Pamiętaj – duży wkład własny nie musi oznaczać lepszego kredytu i łatwiejszego uzyskania zobowiązania. Czasami jest wręcz przeciwnie.

O wkładzie własnym pisałem w szerszym kontekście TUTAJ.