Od 15 lat pomagam jako doradca w sprawach bankowego finansowania zakupów nieruchomości i pożyczek zabezpieczonych hipotekami.22 299 34 40

Jacek Kur
numer księgi wieczystej

Zanim podpiszecie umowę przedwstępną na zakup mieszkania z rynku wtórnego, powinniście przede wszystkim sprawdzić stan prawny wybranej nieruchomości. Do tego potrzebny będzie numer księgi wieczystej. Przeważnie sprzedający udostępni go Wam bez zadawania zbędnych pytań. Zdarza się jednak, że właściciel nie chce go ujawnić. Dlaczego się tak dzieje? Jakie są najczęstsze problemy wychodzące przy analizie ksiąg wieczystych?

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym trzeba szczególnie zadbać o bezpieczeństwo transakcji. Zanim podpiszecie umowę przedwstępną i wpłacicie jakiekolwiek pieniądze, sprawdźcie dokładnie, czy nabycie danego lokalu nie będzie problematyczne.

Więcej o tym, co zrobić krok po kroku, pisałem tutaj: https://jacekkur.pl/kupno-mieszkania-rynku-wtornego-krok-kroku/

Od czego zacząć?

Pierwsze, co musicie zrobić, gdy znajdziecie interesujące Was mieszkanie na rynku wtórnym, to poprosić sprzedającego lub agenta o przekazanie numeru księgi wieczystej nieruchomości. Bez tego nie jesteśmy w stanie sprawdzić stanu prawnego mieszkania, czyli w zasadzie rozpocząć pracy. Pamiętajcie, że księgi wieczyste są jawne – każdy może zweryfikować stan prawny wybranego lokalu, ale potrzebuje do tego numeru danej księgi.

Co zawierają księgi wieczyste?

W księdze wieczystej znajdziecie najważniejsze informacje:

  • ile metrów ma mieszkanie,
  • z jakich pomieszczeń się składa,
  • kto jest właścicielem,
  • czy na mieszkanie zaciągnięto kredyt,
  • czy nie ma jakichś ostrzeżeń dla ewentualnego kupującego.

W 99% przypadków zapoznanie się z treścią księgi wieczystej daje pewność i bezpieczeństwo transakcji.

Dlaczego właściciel nie chce przekazać numeru księgi wieczystej?

O dziwo zdarzają się przypadki – i to dość często – że sprzedający lub agent nie chcą przekazać numeru księgi wieczystej sprzedawanego mieszkania. To dość absurdalna sytuacja. Kupujący nie wie, czy dalej interesować się zakupem, bo nie jest w stanie sprawdzić stanu prawnego nieruchomości. Wówczas nie można podpisać umowy przedwstępnej ani wziąć kredytu.

Czasami sprzedający lub agent informują potencjalnego kupca, że numer księgi wieczystej przekażą przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Na to absolutnie nie można się zgodzić, bo wszystko należy na spokojnie sprawdzić wcześniej. Czasami niektóre informacje zawarte w księgach są niejednoznaczne i wymagają doprecyzowania, a nie ma na to czasu przy składaniu podpisów na dokumentach. Powodem niechęci do przekazania numeru księgi wieczystej może być albo nieznajomość zasad, albo chęć ukrycia jakiś faktów – np. wybranych zapisów w księdze, które utrudnią wzięcie kredytu.

Problemy wynikające z analizy ksiąg wieczystych

Najczęstsze problemy, które wychodzą przy analizie ksiąg wieczystych to:

  1. W księdze widnieje wzmianka, czyli nierozpatrzony jeszcze przez sąd wniosek o zmianę zapisu. Najczęściej chodzi tutaj o zmianę właściciela. Jeśli sprzedający nabył mieszkanie np. pół roku temu a teraz chce je spieniężyć, to zazwyczaj nie został jeszcze oficjalnie wpisany jako właściciel. Co za tym idzie, w księdze widnieje nadal poprzedni właściciel. W takiej sytuacji banki często nie chcą udzielać kredytów. Wolą poczekać, aż zapis zostanie zaktualizowany. To duże utrudnienie przy wzięciu kredytu. Co prawda uzyskanie pieniędzy w takiej sytuacji nie jest niemożliwe, ale staje się problematyczne. Dlatego musimy to wiedzieć zanim zostanie spisana umowa przedwstępna.
  2. W księdze wieczystej nieprecyzyjnie wpisano metraż mieszkania. Wiele lokali ma pomieszczenia przynależne (np. piwnice) i w księdze wieczystej wpisuje się łączny metraż mieszkania oraz tych pomieszczeń. Często nie jesteśmy w stanie stwierdzić, ile metrów liczy samo mieszkanie, a dla banku i dla rzeczoznawcy majątkowego tworzącego wycenę to podstawowa, bardzo istotna informacja. Jeśli jesteście w takiej sytuacji, trzeba poprosić sprzedającego o dostarczenie dodatkowych dokumentów potwierdzających faktyczny metraż nieruchomości.
O takich sprawach nie możemy dowiadywać się przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, bo to jest po prostu niepoważne. Takie rzeczy trzeba wiedzieć wcześniej.

Organizacja kredytu a księga wieczysta

Abyśmy mogli rozpocząć pracę nad organizacją kredytu w Centrum Kredytów Hipotecznych, musimy zapoznać się z księgą wieczystą kupowanego mieszkania. Bez tego nie będziemy w stanie pójść do przodu. Oczywiście, jeszcze raz podkreślmy, powinno to nastąpić przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Czyli, jeśli znajdziecie mieszkanie, które Wam się spodoba, obejrzycie je lub nawet będziecie przed oglądaniem, to poproście sprzedającego albo agenta o podanie numeru księgi wieczystej, a następnie prześlijcie ten numer do mnie. Sprawdzę stan prawny nieruchomości i powiem Wam, na co zwrócić uwagę. Wtedy już na spokojnie będziecie mogli negocjować cenę oraz treść umowy przedwstępnej.

© 2021 Jacek Kur - Doradca Kredytów Hipotecznych, Warszawa.
maksymalną zdolność zobowiązań wyliczy za Ciebie doświadczony doradca

Zamów bezpośrednią rozmowę telefoniczną z Jackiem Kur.

Oddzwonię najszybciej jak to będzie możliwe. Prowadzę każdego dnia wiele spotkań z klientami i wtedy nie mogę oddzwonić. Dlatego proszę o wyrozumiałość i cierpliwość.
Twój numer telefonu nie będzie wykorzystywany w celach marketingowych lub przekazywany dalej.
kalkulator pomoże Ci oszacować wysokość rat

Twój numer został przekazany

Dziękujemy