Zadatek i zaliczka na rynku wtórnym to bardzo dobre zabezpieczenia dla jednej – kupującego – oraz drugiej strony transakcji – czyli sprzedającego, zazwyczaj w tym wypadku osoby prywatnej. Trzeba pamiętać, że aby móc wnioskować o kredyt hipoteczny, trzeba mieć podpisaną umowę przedwstępną. Właśnie przy podpisywaniu tego dokumentu uiszcza się zadatek lub zaliczkę. Która opcja jest korzystniejsza?

Więcej o umowie przedwstępnej pisałem TUTAJ

Zadatek i zaliczka – różnice.

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba znać podstawowe różnice pomiędzy tymi formami zabezpieczenia.

Przede wszystkim zaliczka jest zwrotna.

Co to znaczy? W razie odstąpienia od umowy, strony zwracają sobie pieniądze, dlatego nikt nie ponosi straty. Z zadatkiem sprawa wygląda zupełnie inaczej. Jeżeli wpłacicie zadatek, bo chcecie kupić mieszkanie, ale z jakiś powodów zrezygnujecie, zadatek przepada. Z drugiej strony, jeśli sprzedający dostanie zadatek, a potem wycofa się ze sprzedaży, będzie musiał nie tylko oddać pełną kwotę zadatku, lecz także dodatkowo zapłacić karę równą jego wysokości. Czyli tak naprawdę zwróci podwójny zadatek.

W związku z tym wiele osób myśli, że zaliczka jest formą bezpieczniejszą, bo nie niesie za sobą ryzyka straty. Niestety to błąd. Zaliczka nie chroni m.in. przed sytuacją, w której właściciel w tak zwanym międzyczasie odsprzeda mieszkanie komuś innemu, kto da lepszą cenę. Jeżeli zechce postąpić w ten sposób, po prostu odda Wam zaliczkę i nic na tym nie straci. A przy zadatku nie będzie to już takie proste, bo musi go zwrócić podwójnie. Dlatego, jeśli chcecie mieć pewność, że dojdzie do transakcji, wpłaćcie zadatek.

Ile powinien wynosić zadatek?

Jak wysoki powinien być zadatek? Trzeba znaleźć kompromisową kwotę. Zazwyczaj zadatki wahają się pomiędzy 10 000 zł a 10% ceny nieruchomości. Gdy znaleźliście naprawdę idealne mieszkanie, warto wpłacić wyższy zadatek, czyli np. wspomniane 10% ceny. To daje większą pewność, że sprzedający się nie wycofa.

Wysokość zadatku a ryzyko.

Inaczej sprawa wygląda wtedy, kiedy właścicielowi mieszkania zależy na szybkiej wpłacie, przez co czas na załatwienie kredytu hipotecznego jest relatywnie krótki. Wówczas lepiej zaproponować niską kwotę. Dlaczego? Bo jeśli dojdzie do ewentualnych problemów z uzyskaniem kredytowania na już, strata będzie mniejsza. Oczywiście to ryzyko, ale czasami warto je podjąć i są osoby, które decydują się na takie rozwiązanie.

Druga ryzykowna sytuacja następuje wtedy, gdy właściciel nieruchomości jest w bardzo podeszłym wieku i po prostu może umrzeć przed ostateczną sprzedażą. Wówczas również lepiej nie decydować się na dużą wpłatę, bo w razie czego o zwrot zadatku trzeba będzie prosić spadkobierców.

Podsumowując, im pewniejsza transakcja zakupu, tym zadatek może być większy. Zaś im większe ryzyko, że do zakupu może nie dojść, tym zadatek powinien być mniejszy.

Zadatek i zaliczka – czy może ich nie być?

Czasami w ogóle nie wpłaca się zadatku i zaliczki. Kiedy kupujący nie oczekuje żadnej wpłaty gotówkowej? Gdy ma po swojej stronie pewne ryzyka i obawia się, że to z jego winy nie dojdzie do finalizacji zakupu. W ten sposób po prostu zabezpiecza się przed ewentualną stratą pieniędzy. Wtedy dla dobra wspólnego podpisuje się umowę przedwstępną bez zadatku i zaliczki. A umowa służy wyłącznie do tego, aby złożyć wnioski o kredyt. Jeśli uda się uzyskać finansowanie, kupujący wpłaca sprzedającemu swój wkład własny i kończy transakcję. Dzięki temu obie strony są zadowolone, że nie musiały się stresować, czekając na decyzję banku.

Pamiętajcie – jeśli w transakcji pośredniczy agencja nieruchomości, to zazwyczaj niechętnie akceptuje sytuacje braku zadatku i zaliczki. Wiadomo, agencji zależy, aby doszło do zakupu, bo zarabia na prowizji. Z mojego doświadczenia wynika, że tego typu firmy bardzo często naciskają na wpłatę zadatku, nawet, jeśli istnieje duże ryzyko niedokończenia transakcji. To tak naprawdę działanie na niekorzyść obu stron – sprzedającego i kupującego – a wyłącznie na korzyść agencji.

Co zrobić, jeśli sprzedający nalega na duży zadatek?

A co zrobić w sytuacji, gdy macie uzasadnione obawy, czy otrzymacie kredyt, a sprzedający nalega na duży zadatek? Najłatwiej wynegocjować długi czas od podpisania umowy przedwstępnej do podpisania umowy końcowej. Zazwyczaj okres pomiędzy złożeniem podpisów na obu dokumentach wynosi dwa lub trzy miesiące. Wtedy, gdy istnieje ryzyko nieotrzymania pieniędzy, lepiej poprosić o cztery lub pięć miesięcy. Co to daje? Czas na zastanowienie się, co zrobić w danym przypadku i możliwość ponownego wnioskowania. Wówczas widmo straty zadatku jest dużo mniejsze, niż gdyby skumulowały się problemy związane z uzyskaniem kredytu oraz z goniącym Was terminem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

Jak widać, kwestie zadatku i zaliczki, a także terminów wpłat i umów są dość złożone, dlatego każdorazowo wymagają indywidualnej analizy. Jeśli potrzebujecie pomocy, pamiętajcie, że mam w tym zakresie doświadczenie – mogę Wam doradzić, co zrobić, aby nie stracić pieniędzy.