Od 15 lat pomagam jako doradca w sprawach bankowego finansowania zakupów nieruchomości i pożyczek zabezpieczonych hipotekami.22 299 34 40

Jacek Kur
zdolność kredytowa uwaga

„Czy mamy zdolność kredytową?” – to podstawowe pytanie, które zadają sobie potencjalni kredytobiorcy. Trzeba jednak pamiętać, że określenie zdolności wcale nie jest tak proste, jak mogłoby się wydawać, bo składa się na nią wiele różnych czynników branych pod uwagę przez bank. Na co należy uważać przy szacowaniu zdolności kredytowej i dlaczego?

Naturalne jest, że przed wzięciem kredytu hipotecznego staracie się określić swoją zdolność kredytową. Wynik wyliczeń może być dwojaki: albo jest ona pewna i niezagrożona, albo stoi pod znakiem zapytania. W tym drugim przypadku chodzi przede wszystkim o zagrożenie otrzymania mniejszej kwoty kredytu niż obliczono.

Zdolność kredytowa a podwyżka

Posłużę się przykładem. Marcin zarabia 5000 zł netto, jest singlem bez dzieci, nie ma kredytów, pracuje w dużej firmie, otrzymuje tę samą pensję od co najmniej roku przelewem na konto bankowe i wnioskuje o kredyt w wysokości 350 000 zł. Czy go otrzyma? Na pewno. W zależności od banku dostanie od 350 000 do nawet 450 000 zł.

Drugi potencjalny kredytobiorca to Piotrek, który również jest bezdzietnym singlem zatrudnionym w korporacji. Różnica między Marcinem a Piotrkiem polega na tym, że Piotrek pół roku temu dostał podwyżkę z kwoty 3000 zł na 5000 zł netto. Ta podwyżka powoduje, że jego zdolność kredytowa będzie inna niż Marcina, chociaż potencjalnie mają zbliżoną sytuację życiową. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ niestety nie wszystkie banki przyjmą pensję Piotrka na poziomie 5000 zł, czyli po podwyżce. Niektóre wyliczą średnią. Wtedy dochód wyniesie 4000 zł netto, a zdolność kredytowa spadnie do około 250 000–300 000 zł.

Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, jeżeli pracuje się w malutkim przedsiębiorstwie, które nie jest spółką. Wówczas bank bardzo dokładnie sprawdzi tę firmę, jej branżę i stabilność. W efekcie może się okazać, że ten przykładowy bezdzietny singiel bez kredytów z pensją miesięczną na poziomie 5000 zł netto w ogóle nie dostanie kredytu, bo bank uzna jego dochód za niepewny. Tu wyraźnie widzimy, że ważny jest nie tylko poziom wynagrodzenia, lecz także wiele innych szczegółów.

O pułapkach związanych ze zdolnością kredytową pisałem także tu: https://jacekkur.pl/zdolnosc-kredytowa-uwaga-na-pulapki/

Zdolność kredytowa przy działalności gospodarczej

A co z osobami prowadzącymi działalność gospodarczą? W ich przypadku bardzo istotne są regularność uzyskiwanego dochodu, branża oraz czas prowadzenia działalności. Znowu skorzystajmy z przykładu. Wyobraźmy sobie, że dwóch różnych klientów zarabia po 10 000 zł netto miesięcznie. Jednemu bank przyzna kredyt w wysokości 800 000 zł, a drugi dostanie tylko 300 000 zł. Czym jest spowodowana taka rozbieżność? Decydują o tym szczegóły związane z branżą, poziom dochodów uzyskiwanym w ubiegłym roku oraz rozbieżności w dochodach w poszczególnych miesiącach.

Oficjalnie zdolność kredytowa nie istnieje

Po przykładach dochodzimy do bardzo ważnej sprawy, czyli informacji zwrotnych, które klienci dostają od specjalistów ds. finansów lub od pracowników banków. Od razu chcę tutaj podkreślić, że nie istnieje coś takiego jak oficjalna zdolność kredytowa. Zdolność kredytowa to potoczne określenie niefunkcjonujące w nomenklaturze bankowe.

Istnieje jedyne tak zwana maksymalna zdolność kredytowa, która jest wyliczana przez bank, ale po złożeniu wniosku i jego przeanalizowaniu. Wtedy klient dowiaduje się, że dany bank ocenił jego zdolność kredytową np. na 500 000 zł. Dla niego nie ma to już żadnego znaczenia, bo wcześniej musiał podpisać jakąś umowę ze sprzedającym, wpłacić zadatek, umówić się na termin i złożyć wniosek o konkretną kwotę kredytu. Nic mu nie przyjdzie z tego, że bank określił jego zdolność na 500 000 zł, w przypadku, gdy on chciał dostać 600 000 zł, a co gorsze otrzymał wcześniej informację od specjalisty ds. finansów lub od pracownika banku, że może pożyczyć nawet ponad 600 000 zł.

Taki klient składa wniosek o 600 000 zł kredytu i dowiaduje się, że jego maksymalna zdolność kredytowa w danym banku wynosi 500 000 zł. Wówczas musi albo szybko załatwić dodatkowe 100 000 zł, albo próbować wycofać się z podpisanej umowy, żeby nie stracić zadatku, co nie jest łatwe.

Można wtedy zadać pytanie – jak to możliwe, że ktoś przekazał mu, że ma zdolność kredytową na poziomie 600 000 zł? Odpowiedź jest prosta: jakaś część specjalistów i pracowników banków nie informuje klientów o tym, że nie istnieje coś takiego jak wiarygodne policzenie zdolności kredytowej przed złożeniem wniosku. Oczywiście wszyscy korzystają z kalkulatorów udostępnionych przez banki, z których wynika, jaka jest maksymalna kwota kredytu, ale to tylko wartość poglądowa. Dopiero po przeanalizowaniu wniosku i dokonaniu szczegółowych wyliczeń, a także często po nałożeniu dodatkowych parametrów korygujących na wyliczenia można powiedzieć, ile wynosi maksymalna zdolność. Stąd często jest ona niższa niż wychodzi z początkowych szacunków.

Zdolność kredytowa – pewna czy niepewna?

Wracając do początku – albo zdolność kredytowa jest pewna i niezagrożona, albo niepewna i pod znakiem zapytania. Jeśli z wyliczeń robionych przez specjalistę ds. finansów lub pracownika placówki banku wychodzi, że klient ma zdolność na poziomie 500 000 zł, a chce uzyskać kredyt na 300 000 zł, to jest bardzo mało prawdopodobne, żeby bank po złożeniu wniosku dał mu mniej niż 300 000 zł. Tu mamy duży zapas.

Jeśli jednak klient chce dostać kredyt na 500 000 zł, a ze wstępnych wyliczeń wychodzi, że jego zdolność wynosi 510 000 zł, to może się zdarzyć, że bank udzieli zobowiązania na dużo niższą kwotę. Rolą specjalisty ds. finansów lub pracownika placówki banku jest uświadomienie o dużym ryzyku obniżenia kwoty kredytu przez bank. Wówczas albo klient ryzykuje, albo szuka innej nieruchomości, żeby wziąć mniejszy kredyt. Czasami też wstrzymuje się i zbiera dalej wkład własny.

Uwaga na słowa!

Z tego powodu trzeba uważać na to, co mówią specjaliści ds. finansów i pracownicy banków. W razie późniejszych kłopotów taka osoba może rozłożyć ręce i powiedzieć, że to nie ona obniżyła kwotę kredytu tylko analityk w centrali banku, a wcześniej z wyliczeń wychodziła kwota wystarczająca. To marne pocieszenie dla klienta, który musi znaleźć dodatkową kwotę wkładu własnego, albo próbować wycofać się z zakupu bez straty zadatku. Dlatego miarą profesjonalizmu specjalisty zajmującego się kredytami jest zawsze uświadomienie o ryzyku i odmowa zajęcia się sprawą, jeśli ryzyko nieuzyskania zobowiązania będzie realne.

Niestety często motywacją jest zarobienie prowizji za udzielenie kredytu. Stąd mówienie klientowi tego, co chce usłyszeć oraz patrzenie na sprawy zdolności kredytowej przez różowe okulary. Podstawą porady w takiej sytuacji powinno być takie ocenienie sytuacji dochodowej, aby przygotować się na ewentualne problemy i obniżenie kwoty zobowiązania. Nie można myśleć na zasadzie: „może się uda”. To są zbyt poważne sprawy i zbyt duże pieniądze. Odpowiedzialny specjalista ds. kredytów nie powinien podejmować się spraw, w których ryzyko konsekwencji negatywnych dla klienta jest realne. Kredyt hipoteczny rzadko kiedy można uznać za produkt pierwszej potrzeby, dlatego lepiej poczekać, dobrze przyszykować się do zaciągnięcia zobowiązania i otrzymać pieniądze według planu.

© 2021 Jacek Kur - Doradca Kredytów Hipotecznych, Warszawa.
maksymalną zdolność zobowiązań wyliczy za Ciebie doświadczony doradca

Zamów bezpośrednią rozmowę telefoniczną z Jackiem Kur.

Oddzwonię najszybciej jak to będzie możliwe. Prowadzę każdego dnia wiele spotkań z klientami i wtedy nie mogę oddzwonić. Dlatego proszę o wyrozumiałość i cierpliwość.
Twój numer telefonu nie będzie wykorzystywany w celach marketingowych lub przekazywany dalej.
kalkulator pomoże Ci oszacować wysokość rat

Twój numer został przekazany

Dziękujemy