słuchawka22 299 34 40

Jacek Kur
zdolność kredytowa pułapki

Zdolność kredytowa jest bardzo szerokim tematem, a przy tym jednocześnie bardzo problematycznym. Dlaczego? Przede wszystkim ze względu na to, że nie da się jej wiarygodnie sprawdzić i dlatego, że wokół tego pojęcia narosło wiele mitów. Jakich?

Zdolność kredytowa to jeden z podstawowych tematów, który przewija się w rozmowach o kredycie hipotecznym. Każdy, zanim podejmie decyzję o zakupie mieszkania, domu lub działki, sprawdza swoją zdolność kredytową. I tu często pojawia się problem. Wbrew pozorom nie chodzi o brak zdolności, a o to, ile mitów narosło wokół tego pojęcia. Z mojego doświadczenia wynika również, że placówki bankowe nie pomagają w prawidłowym zinterpretowaniu kwestii zdolności kredytowej. I co z tym wszystkim zrobić?

Kalkulator zdolności kredytowej a ostateczna decyzja

Najważniejsza rzecz, o której trzeba pamiętać – nie istnieje coś takiego jak wiarygodne sprawdzenie zdolności kredytowej. Mówiąc wprost, wszelkie wyliczenia maksymalnej możliwej kwoty zobowiązania są tylko przybliżone, czyli nie dają wnioskującemu żadnej gwarancji, że rzeczywiście otrzyma taką sumę pieniędzy.

Każdy bank udostępnia kalkulator zdolności kredytowej. Gdy wpiszecie w odpowiednie rubryki swój dochód, informacje o zaciągniętych zobowiązaniach i stanie rodzinnym, dowiecie się, jaką maksymalną kwotę możecie pożyczyć. Uwaga: taka informacja nie jest w żaden sposób wiążąca dla banku.

W związku z tym czasami okazuje się, że ktoś według kalkulatorów ma zdolność kredytową równą 500 000 zł, a w efekcie dostaje propozycję pożyczenia maksymalnie 200 000 zł. I w takiej sytuacji nie powinien mieć pretensji do banku, bo tak to po prostu działa. Sumę, którą możecie uzyskać, zobaczycie dopiero w ostatecznej decyzji. Czyli, żeby mieć 100% pewności, jaki kredyt dostaniecie, musicie złożyć wniosek w danym banku. A żeby złożyć wniosek, powinniście podpisać umowę przedwstępną, rezerwacyjną lub deweloperską i co za tym idzie, zazwyczaj także wpłacić zadatek. Zatem okazuje się, że najpierw trzeba zaryzykować, uiszczając zadatek, podpisując umowę i składając wniosek o kredyt, aby dowiedzieć się, jaką dokładnie kwotę będziecie mogli otrzymać.

Wiarygodność kalkulatorów

Z mojego doświadczenia wynika, że zdolność liczona na kalkulatorach bankowych przed złożeniem wniosku o kredyt pokrywa się z rzeczywistością w mniej więcej w 7 na 10 przypadków. W efekcie spory odsetek klientów może być zaskoczony, że bank dał im mniejszy kredyt niż wychodziło to ze wstępnych wyliczeń. W związku z tym uczulam wszystkich, aby bardzo ostrożnie podchodzili do tego, co mówią pracownicy placówek bankowych lub inne osoby szacujące zdolność kredytową.

Co ma wpływ na zdolność kredytową?

Dlaczego dzieje się tak, że kalkulator danego banku pokazuje inną kwotę zobowiązania niż później dostajemy w tym samym banku? Pamiętajcie – liczy się nie tylko kwota dochodów, lecz także:

  • w jak dużej firmie pracujecie;
  • od kiedy pracujecie w tym miejscu;
  • czy nie dostaliście w ostatnim czasie podwyżki;
  • czy Wasza pensja nie składa się z części stałej oraz dodatków w postaci premii, prowizji, nadgodzin i nagród.

Każdy z tych elementów ma wpływ na zdolność kredytową, a kalkulatory bankowe nie zakładają wpisywania aż tak szczegółowych danych.

Więcej o tym, co wpływa na zdolność kredytową, znajdziecie tutaj: https://jacekkur.pl/zdolnosc-kredytowa-nia-wplyw/

Po drugiej stronie – w banku – Wasz wniosek przegląda analityk. To on bierze pod uwagę te wszystkie składowe i dodatkowo sam interpretuje dane, które widzi. To on również podejmuje ostateczną decyzję. Może się więc okazać, że nie uwzględni części z Waszych premii, a tylko oprze się na podstawie wynagrodzenia – ma do tego prawo. Niestety my nie wiemy, jak dany bank zachowa się konkretnej sytuacji.

Zdolność kredytowa a działalność gospodarcza

Druga trudność pojawia się przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Jeśli ktoś w poprzednim roku miał dochody na poziomie 5000 netto miesięcznie, a obecnie zarabia więcej, powiedzmy 8000 zł netto, to nie jesteśmy w stanie stwierdzić, czy bank weźmie pod uwagę dochód z zeszłego roku, czy z obecnego. To zależy od analityka podejmującego decyzję. Jeden bank zaakceptuje dochód 8000 zł. Drugi stwierdzi, że wzrost jest zbyt wysoki i przyjmie kwotę z poprzedniego roku, czyli 5000 zł. Trzeci wyciągnie z tego średnią. Czwarty poprosi klienta o wyjaśnienia, z czego wynika wzrost dochodów i dopiero wtedy w zależności od uzyskanych informacji przyjmie którąś kwotę do wyliczenia zdolności kredytowej.

Inne zobowiązania

Kolejny element, który wpływa na zdolność kredytową, to inne zobowiązania. Jeśli ktoś ma już kredyt hipoteczny, do tego kredyty gotówkowe, karty kredytowe i debety w kontach osobistych, to bank – mimo że teoretycznie wyliczy klientowi wysoką zdolność – może uznać, że ten klient ma zbyt dużą skłonność do zadłużania się i w ogóle odmówi mu kredytu. O tym zdecyduje analityk po złożeniu wniosku.

Tylko jedna osoba w rodzinie ma dochody

Jeszcze inna sytuacja, która okazuje się problematyczna, to utrzymywanie rodziny przez jedną osobę. Wyobraźmy sobie taki schemat: w rodzinie pracuje tylko mąż, ma bardzo wysokie zarobki, a żona zajmuje się domem i dziećmi. Wnioskują o duży kredyt hipoteczny, dysponując minimalnym wkładem własnym. Dostają odmowną decyzję ze strony banku mimo wyliczanej zdolności kredytowej. Dlaczego? Ponieważ dla banku udzielenie zobowiązania takiej rodzinie jest bardzo ryzykowne. Niestety o tym ryzyku nie dowiecie się z kalkulatorów. Tutaj potrzebne są doświadczenie i intuicja.

Co zrobić, żeby się zabezpieczyć?

W rozmowach ze swoimi klientami jestem w stanie zazwyczaj wychwycić takie ryzykowne sytuacje i o tym ryzyku otrzymania odmownej odpowiedzi ze strony banku od razu informuję. Oczywiście można się do tego odpowiednio przygotować, np. robiąc zapis o zwrocie wpłaconego zadatku w przypadku nieotrzymania kredytu. Wtedy razem składamy wnioski do kilku banków licząc na to, że jednak uda się otrzymać gotówkę.

Podsumowując: nie ufajcie ślepo osobom, które mówią Wam, jaką macie zdolność kredytową. Bądźcie ostrożni, jeśli wyliczenia wskazują, że zdolność jest na styku kwoty, jakiej rzeczywiście potrzebujecie. A umowy przedwstępne podpisujcie z dużą rozwagą.

© 2020 Jacek Kur - Doradca Kredytów Hipotecznych, Warszawa.
Ikona otwierająca okno zamów rozmowę

Zamów bezpośrednią rozmowę telefoniczną z Jackiem Kur.

Oddzwonię najszybciej jak to będzie możliwe. Prowadzę każdego dnia wiele spotkań z klientami i wtedy nie mogę oddzwonić. Dlatego proszę o wyrozumiałość i cierpliwość.
Twój numer telefonu nie będzie wykorzystywany w celach marketingowych lub przekazywany dalej.
Ikona otwierająca okno zamów rozmowę

Twój numer został przekazany

Dziękujemy